Loi Jeanbrun 2026

Le paysage de l'investissement immobilier français vit une petite révolution. Exit les réductions d'impôts "one-shot" du Pinel ; place au Dispositif Jeanbrun, intégré au Budget 2026. Ce mécanisme marque l’émergence d’un véritable statut du bailleur privé, calqué sur les avantages de la location meublée, mais appliqué à la location nue.

1. Le principe : Amortir plutôt que réduire

La grande nouveauté de la loi Jeanbrun est le passage d'une réduction d'impôt à un amortissement fiscal. Concrètement, vous pouvez désormais déduire de vos revenus fonciers une partie du prix de revient de votre logement (hors foncier) chaque année.

• Dans le neuf : Le taux d'amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer choisi.

• Dans l'ancien : Le dispositif est accessible si vous réalisez des travaux représentant au moins 30 % du prix de l'opération, avec un amortissement allant de 3 % à 4 %.

2. Une liberté géographique totale

Contrairement à ses prédécesseurs, la loi Jeanbrun ne se limite pas aux zones "tendues" (A, Abis, B1). Elle est applicable sur l'ensemble du territoire français. C'est une opportunité majeure pour investir dans des villes moyennes à fort rendement, tout en bénéficiant d'un cadre fiscal protecteur.

3. Les contreparties : Un engagement social et durable

Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire doit respecter trois conditions majeures :

• Durée : Louer le bien nu pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale.

• Loyers : Respecter des plafonds de loyers (Intermédiaire, Social ou Très Social), inférieurs de 15 % à 45 % au prix du marché.

• Performance : Respecter les normes énergétiques en vigueur (interdiction de louer des passoires thermiques).

4. Un cocktail fiscal puissant

Le dispositif Jeanbrun ne vient pas seul. Il s'accompagne de mesures annexes qui renforcent son intérêt pour les contribuables fortement imposés :

• Déficit foncier doublé : Le plafond d’imputation sur le revenu global passe à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique.

• Sortie facilitée : Une exonération totale de la plus-value immobilière après 20 ans de détention (contre 22 ou 30 ans habituellement).

• Pas de réintégration : Contrairement au statut LMNP classique, les amortissements pratiqués ne seraient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sous réserve de confirmation des décrets d'application).

L'avis de l'expert : > "Le dispositif Jeanbrun est particulièrement pertinent pour les investisseurs situés dans des tranches marginales d'imposition (TMI) de 30 % ou plus. En transformant vos loyers en revenus quasi-nets d'impôts grâce à l'amortissement, vous accélérez la constitution de votre patrimoine."

Retrouvez toutes les infos relatives à ce dispositif et un simulateur spécifique sur la page dédiée : www.loi-jeanbrun-vendée.fr